理由： 
      随着户籍政策改革的推进，城市化进程的加剧，番禺居民小区呈现出片区化、集中化的特点，如番禺华南板块、碧桂园、祈福新邨等小区人数达5万甚至十几万人以上。在小区物业管理任务不断加重的同时，矛盾却日益突出。物业纠纷呈逐年上升趋势，业主维权意识不断加强，维权手段从沉默到拒缴物业费到暴力抗争等逐步升级，维权形式从个体维权发展到集体维权，甚至发生重大群体性事件，已经成为影响社会管理和社会和谐稳定的一个重要因素。 
      一、业主与物业管理公司的矛盾日益突出 
      物业公司侵占业主利益是物业群体纠纷的导火索。物业公司侵占小区公共部位、侵占小区公共部位产生的收入的投诉信访案件占比最多。业主投诉物业公司随意侵占小区公共部位，将小区道路、绿地改造成停车位进行出租，出租小区外墙进行投放广告等。小区公共物业产生的收入、物业维修基金的使用情况，物业公司不向业主公开。小区物业管理行为规范和要求也是由物业公司单方制定，小区的大小事务都由物业公司一手操办，业主只能被动接受物业公司的“管理”。 
      由于物业公司随意侵犯业主权利，导致某些业主通过拒交物业费来进行反抗，拒交物业费造成物业公司收入减少，物业公司进而降低服务水平，提高物业费、停车费标准，造成小区矛盾越发突出，形成恶性循环。 
      二.业主与物业公司的纠纷得不到及时有效的解决，进而矛盾升级，引发群体性事件 
      当出现物业公司侵犯业主权利，双方发生纠纷时，没有专门的部门进行处理。处于弱势地位的业主在饱受“欺凌”之后，矛盾升级，业主维权手段从沉默到拒交物业费到暴力抗争逐步升级，维权形式从个体维权发展到集体维权，进而发生群体性冲突，严重影响社会稳定。 
据近年新闻媒体报道：2006年华南新城、2010年7月番禺锦绣生态园、2013年1月番禺南村某小区、2015年1月番禺翡翠绿洲、2014年、2015年祈福新邨、2016年11月番禺华荟明苑等小区都先后发生了业主与物业公司对峙、冲突的群体性事件。 
      三、业主委员会成立难 
      据相关统计，彩票平台推荐 实行专门物业管理的住宅小区约300余个，已召开过业主大会，成立业主组织的占比不到1/3。 
      目前，我区大部分小区的物业管理是由房产开发企业的物业管理公司负责，即物业公司往往是房产开发公司的“儿子公司”、“孙子公司”。物业管理公司几乎包办了小区所有管理工作。目前大多数业主委员会的成立动机均是为了解聘物业公司，物业公司不希望业主委员会成立。由于没有业主委员会，业主作为松散的群体，没有一个能与物业公司抗衡的组织，力量单薄，只能被迫接受物业公司各项不合理的制度，在长期经受压迫后，引发业主集体维权，造成群体性事件。 
      四、已成立的业主委员会难以开展工作，无法真正代表业主的利益 
在我区已成立的业主组织当中，业主委员会尚在运作的仅占1/3，其余大多数都是处于瘫痪或僵尸状态。正在运作的业主委员会之中，能够真正为业主服务、代表业主利益的更是寥寥无几。在已成立业主委员会的小区，有的物业公司直接派公司员工担任业主委员会成员，业主委员会成为某些业主谋取私利的工具。业主委员会不能真正代表业主的利益，保障业主权利。 
导致以上情况的原因有： 
      一、政府对物业管理的指导缺位，业主组织缺乏政府有效指导和帮助 
      物业管理问题处在政府管理的薄弱环节，广州市乃至全国都较为突出。番禺全区共16个街道、镇，只有少部分的街道办、镇政府的职责里涉及到物业管理工作，其中仅有个别街道涉及业委会工作。且其中涉及到物业管理工作的街道办，其主要职责也是在于协助相关部门对物业企业进行监督，缺乏主动对小区业主组织进行帮助与指导。 
      另外，根据现行物业管理相关法律规定，在居民小区成立业主大会、选举业主委员会并非法律的强制性规定。基层政府对于申请成立业主组织的，予以受理备案，而对于大量没有提出申请的小区，则处于无人管理的状态。 
      二、业主委员会的成立机制不健全，业主参与积极性不高 
      根据国务院《物业管理条例》的规定，业主委员会的成立采取备案制。只要有20%的业主提议，即可召开业主大会，选举业主委员会。而在业主大会的筹备过程中，业主为了自身利益，往往出现多个业主牵头各自成立筹备组的情况。在这种情况下，没有一个有效的协调机制，各筹备组互不相让，形成僵局，导致业主大会无法召开，业主委员会无法成立。 
      业主委员会成立难的原因主要有：（1）部分业主对小区成立业主大会、选举业主委员会不关心、不参与，采取事不关己的态度，只有当业主自身权利受到侵犯时才会意识到业主委员会的重要性。（2）掌握小区物业所有信息的物业公司不配合，不主动提供小区业主资料，甚至对小区成立业主委员会进行阻挠。（3）传统的会议组织形式、意见征求方式效率极低，难以聚集业主召开业主大会，选举业主委员会。（4）政府管理薄弱，导致成立业主委员会时的无序状态。如前文所述，当小区出现多个筹备组的情况下，政府没有主动出面进行调和。 
      三、业主委员会处在有权无责的状态，不能真正代表业主的利益 
      由于业主是松散的个体集群，业主的意愿往往要通过业主委员会表达。业主委员会是业主意志的执行者，而业主委员会委员未受过专业培训，不具备专业知识，缺乏责任意识。部分业主委员会委员在参选时就抱着有利可图的心理，当选后则以权谋私，与物业公司串通，损害业主利益。 
      另外，业主委员会是非法人组织，没有承担责任的主体资格，业主委员会不作为、乱作为是物业管理乱象的又一根源。对业主委员会委员徇私舞弊、侵犯业主利益的行为缺乏有效的监督机制，业主委员会在实际运作中处于“有权无责”的状态。 
      四、缺乏专门的物业纠纷投诉处理机构 
      根据《广州市物业管理暂行办法》的规定，市房地产行政主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理工作。在市住建委设有物业管理处、对应区住建局设有物业管理科。在政府物业管理部门的职能设置中，只涉及对物业公司的管理，而日常业主对物业公司的投诉则没有专门的行政部门处理，细小的矛盾得不到及时处理，往往导致矛盾扩大。 
      当前物业纠纷解决机制主要有：人民调解、司法调解、行业协会调解，但实践中都没有真正发挥作用，调解必须建立在双方自愿的基础上，当事人往往不愿意调解。 
      由于缺乏专门的投诉处理机构，业主在权利受到侵害时，往往通过网络自媒体表达诉求，表达对物业公司的不满。现今自媒体极度发达，互联网信息传播速度快，一旦小区出现问题造成的不良影响就会被无限放大。 
      五、物业公司作为获利一方，其财务收支不透明，以擅自侵犯业主权利获取高额利润 
      目前，我区对物业管理收费采取全面放开的政策，对于物业公司提供服务的质量和内容、物业服务费、停车费的核准，都没有引入第三方的监督和评价机制。对物业公司的财务状况和决策行为，也缺乏第三方监督。 
      物业公司以获取高额利润为目的，对小区物业公共部位的财务收入不进行公开，采取“黑箱化”操作，是亏是盈都由物业公司说了算，一边宣称亏损巨大，一边赖着不肯退场。由于物业公司的财务收支缺乏监督，物业公司任意提高物业费、停车费、出租小区公共部位获取高额利润，侵犯业主权利。 
      总之，当前物业管理出现的诸多问题，归结起来最根本、最深层次的原因在于行政管理力量薄弱；业主组织不健全；业主委员会不作为、乱作为；业主组织与物业公司地位不平等。 
办法： 
      一、制定物业管理具体实施方案，做到小区物业管理具有切实可操作性 
      从国务院的《物业管理条例》到广东省、广州市均有物业管理相关的条例规范，但其可操作性不强，一些原则性的规定在实践中难以落到实处，无法发挥作用。 
      我区住建局设有法制和物业管理科，主要负责物业行业的监督管理、指导业主大会的成立及业主委员会的选举工作。而作为更贴近居民小区工作的街道办却没有设立这样的管理机构、没有相应的行政权力。因此，区政府应当制定物业管理具体实施方案，明确相关部门及单位在小区物业管理中的责任,确定职责范围、权力清单、责任主体。 
      新制定的物业管理实施方案必须更加注重可操作性，例如目前政府对业主大会的筹备组采取备案制，当一个小区如果出现多个筹备组时，应当如何协调的问题；对于物业管理收费标准，停车费收费标准；小区公共部位收入的公开、分配；对物业公司财务核算的监督等问题都要进行规定。 
      二、增加政府人员编制和经费投入，在每个小区成立物业管理委员会，对住宅小区的物业进行全面指导、管理 
      南京市通过在小区成立物业管理委员会，取得了很好的效果，为此，我区可参照南京市的做法，提升我区物业行政管理水平。 
      （一）街道政府加大财政经费投入、增加人员编制，在每个小区成立物业管理委员会，物业管理委员会由街道办、社区居委会、派出所、业主（由街道指派）各派员组成。物业管理委员会的职责包括：推动业主大会的召开，选举业主委员会；当业主委员会不能成立或尚未成立时，代行业主委员会职权，组织业主就小区重大事项进行投票；业主委员会成立后，物业管理委员会负责监督业主委员会。通过设立物业管理委员会，业主委员会成立难、不作为、缺乏监督等问题都可得到有效解决。 
      （二）为解决第一次成立业主大会的经费问题，第一次成立业主大会的费用可由开发商承担。由开发商在出售物业时，向街道办或居委会交纳10万元作为第一次业主大会的启动经费。 
      （三）针对前期物业公司由开发商选聘的问题，合同可采用每年一签的模式，并在合同中约定后期成立的业主委员会享有合同解除权。 
      （四）针对业主委员会委员成为某些业主谋取私利的工具的问题，参照南京市的做法，采取居委会委员与业主委员会主任交叉任职模式，不但可以解决业主委员会无责任、不受监管的状态，也可以避免某些业主当选业委会委员后谋取私利。 
      三、加快推进业主决策电子投票系统的全面运作 
      针对传统的业主大会召集方式、意见征求方式、表决方式难以满足当下人们快节奏生活方式的需要，业主难以聚集，不愿参与小区的会议决策等问题，目前，市住建委在全市选取了30个住宅物业小区推广使用业主决策电子投票系统，虽然取得了良好的效果，但目前普及面太小。 
      我区应当积极接入业主决策电子投票系统。针对2005年前的房产数据无法直接导入投票系统数据库，需要人工录入，耗时长的问题。建议将我区房产数据的录入工作分解到各街道。必要时，政府可向社会购买服务，将录入工作进行外包。并将矛盾纠纷突出的小区先行纳入投票系统，率先运作，让业主能够就小区重大事项快速民主决策，缓解物业矛盾纠纷，解决难以聚集业主开会决策的老难题。 
      四、逐步推行物业公司酬金制 
      虽然物业公司与业主是合同关系，但业主并不具有任意选择、随意更换物业公司的现实条件，即业主不具有平等的议价权、选择权。当前尚不具备放开物业管理收费、停车收费的条件。 
      为解决这一问题，我区可以参照香港的做法，选取部分小区作为试点，对物业公司逐步推行酬金制。即物业公司工作人员领取固定酬金，物业费总额的5%-8%作为物业公司的固定利润。每年项目独立审计，超出部分的利润滚存到下一年，并根据上年度利润的多少，上下调整下年的物业费标准。物业公司的人员编制根据物业的规模来定编，具体可由物业公司与业主协商确定。 
      五、建立快速解决纠纷的机制 
      一是在街道办等基层政府设立专门的物业投诉处理部门，配备人员编制，对物业公司、小区业主的违法行为进行处罚，快速处理投诉举报，化解矛盾纠纷。 
      二是基层法院可以设立巡回法庭、速裁庭，在保证公正的前提下，对物业服务合同纠纷案件进行快速审理，建立物业纠纷专门化解机制。可借鉴北京昌平法院速裁庭的做法，针对物业纠纷案件数量多，占用了大量司法资源，但本身法律关系、案件事实简单的情况，速裁庭建立了专门的化解机制：利用信息技术手段，批量向业主发送短信，节省司法资源；发放《诉前建议书》，给予双方7天的自行协商解决纠纷的时间，敦促业主与物业、供暖公司进行协商；对于无法调解或拒不配合工作的，由内勤组统一排庭，外勤组集中送达，审判组及时依法审理。目前，昌平法院已制作了“表格式”裁判文书模板，将判决书基本要素列入表格中，简洁明了，既大大缩减了判决书的篇幅，又不遗漏判决书的主要内容，使当事人对判决内容一目了然，实现了简案快审。 
      三是要充分利用人民调解委员会的作用。居委会设立人民调解委员会，以平息纠纷、解决争议为首要任务，及时调解各类物业纠纷，并通过调解工作宣传法律、法规、规章、政策等，教育业主及物业公司遵纪守法。调解达成后，经由法院确认调解书的效力，有给付内容的，迅速执行，快速了结纠纷。 

民进彩票平台推荐 基层委员会： 
      贵单位提出的《加强政府对物业管理的指导，推动和谐小区建设》（第9号）建议收悉。我区高度重视，由我局牵头积极组织区人民法院、区司法局、各镇街等单位认真研究办理，并与贵单位在7月6日进行了座谈交流。贵单位关于物业管理存在问题及原因的分析非常透彻，关于加强物业管理的办法很有针对性，我局很受启发。经综合区人民法院、区司法局、各镇街等会办单位意见，现将办理有关情况答复如下： 
      一、关于制定物业管理具体实施方案，做到小区物业管理具有切实可操作性的建议 
      目前广州市住建委正在加快《广州市物业管理条例》的立法进程，探索并制定住宅小区新的管理模式和管理措施。我局正在密切关注该项立法进程。此外，为进一步创新社会治理、维护社会稳定，努力打造共建共治共享的社会治理格局，形成矛盾纠纷化解的部门合力，我局制定了《彩票平台推荐 加强物业管理纠纷处理工作方案》，并经彩票平台推荐 2018年第四次物业管理联席会议审议通过，自2018年8月15日起试行。该方案对于各相关部门、各镇街在处理物业管理纠纷有明确的责任分工。 
      贵单位建议的明确筹备组、物业收费等具体问题，我局已通过印发《物业管理知识手册》等宣传指导资料，加强对镇街、居委会、业委会的指导和培训进行规范。 
      二、关于增加政府人员编制和经费投入，在每个小区成立物业管理委员会，对住宅小区的物业进行全面指导、管理的建议 
      物业管理委员会制度对于提升物业管理水平、减少小区矛盾效果确实比较明显。据了解，广州市住建委在《广州市物业管理条例（草案）》中有相关的立法计划。因该制度的实施必须等待相关立法，建议贵单位通过政协渠道向政府反映相关建议，争取及早将物业管理委员会制度立法。 
      （一）关于加大财政经费投入和人员编制问题。 
      该事项需依据区政府出台相关政策来执行。 
      （二）关于解决第一次业主大会经费问题。 
      根据物业管理相关法规规定，业主大会经费应当由小区自行解决，一般在小区公共收入中支出。由开发商支出在法理上难以获得支持。 
      （三）关于前期物业公司问题。 
      根据《广东省物业管理条例》第五十条的规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。同时，由于很多小区未成立业主大会，前期物业合同一年一签存在合同签订主体适格及违反法规规定的问题。 
      （四）关于居委会委员与业主委员会主任交叉任职模式问题。 
      业主委员会委员需要有业主身份，且须经业主大会表决产生。现行的法律法规中未有相关规定，由于区级无相关立法权，需等待上级部门对物业立法的进一步明确、完善。 
      三、关于加快推进业主决策电子投票系统的全面运作的建议 
      根据《广州市住房和城乡建设委员会关于开展业主决策电子投票试点工作的通知》（穗建物业[2017]896号）的工作要求，我局对彩票平台推荐 试点小区电子投票的录入和使用工作提出具体要求，对试点小区在推进电子投票试点工作过程中遇到的问题进行业务指导。2017年，彩票平台推荐 石碁镇盛恒家园、沙湾镇雅居乐雍容北台、钟村街华丰大厦先行先试，试点工作已全部完成。2018年，按照市住建委的工作要求，今年彩票平台推荐 建立不少于87个物业住宅小区的业主微信投票基础数据库。我局印发了相关工作方案，下达了今年完成99个小区的目标任务，并多次召开工作会议，督促物业服务企业尽快落实业主微信投票基础数据库工作。截止9月，已有80个物业小区建立了业主微信投票基础数据库。我局将继续加强督促，确保今年目标任务按期顺利完成。 
      四、关于逐步推行物业公司酬金制的建议 
      目前，物业服务费用收取方式一般采用包干制和酬金制两种，两种物业服务收费方式各有利弊。相对于包干制，酬金制要求小区物业公司管理相对比较规范，物业收费水平相对较高，业委会监督机制比较健全。彩票平台推荐 的老旧小区比较多，收费水平普遍偏低，业主对酬金制的认识还不全面，业委会组织管理水平相对偏低。此外，现行的物业管理法律法规中没有推行酬金制的相关规定，物业小区实行包干制还是酬金制管理，由全体业主通过业主大会表决决定。因此，区住建局不宜在我区强制推行物业管理酬金制。 
      五、关于建立快速解决纠纷的机制的建议 
      2017年，我局已组织成立了由区司法局、区法院、区公安分局、区城管局、区物业管理协会等相关单位组成的区物业纠纷调解委员会，并要求各街道在今年7月前成立物调委，居委会成立物调组。目前，该项工作镇街、居委会已全部完成。我局通过组织召开业委会、物业企业、镇街物业管理人员物业知识培训，印发物业纠纷调处相关指导资料，提高从业人员的素质和业务水平。 
      根据《彩票平台推荐 加强物业管理纠纷治理工作方案》，按照居委会负责、属地管理、逐级调处的原则化解物业管理纠纷案件。区长专线及区信访局等部门收到的与物业管理相关的信访投诉案件先交属地镇街安排社区居委会物业纠纷调解组进行调处；复杂疑难的案件经居委会物业纠纷调解组调处不成的，由镇街组织调处；重大复杂疑难的案件经镇街调处不成的，邀请区各相关部门协助调处。 
      感谢贵单位对我区物业管理工作的关心和支持，欢迎继续对我们的工作提出宝贵意见和建议。